房屋銷售廣告引用未經核定之捷運預定站點，屬不實廣告

某建商銷售位於高雄市楠梓區之建案，並於113年6月至7月於網頁刊載廣告，宣稱「8分鐘步行至『捷運紫線預定P12站』」、「15分鐘步行至『紫線預定P12站』」。建商另與廣告公司簽訂「廣告業務企劃合約書」，由廣告公司企劃廣告內容、經建商審核同意後刊載；雙方並約定按各戶底價一定比例收取服務費，實際銷售金額高出底價之溢價款亦按一定比例分配。

民眾於113年7月向公平交易委員會檢舉。公平會函詢高雄市政府捷運工程局後查明：捷運紫線雖於112年5月至113年2月於網頁刊載各站點代號及位置圖，惟從未揭露紫線各站預定設置之路口（或路段）名稱，並備註該線僅為初步規劃，仍需後續可行性研究評估；嗣因紫線尚未經行政院核定且確認位置及代號，自113年2月起，網頁僅標示路線行經區域，不再標示站點代號。

被處分人辯稱：（一）係依高雄捷運局網頁紫線路線圖自行比對P12預定站點位置，並透過Google地圖估算步行時間；（二）民眾本可自捷運局網頁得知紫線仍為興建計畫，廣告內容未誤導消費者。

公平交易委員會作成公處字第114013號處分書，認定上開廣告就足以影響交易決定之商品內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，並依同法第42條前段分別裁處建商新臺幣40萬元、廣告公司新臺幣20萬元罰鍰。

一、房屋銷售廣告之交通便利性表示，事業應善盡事前查證義務，不得以網路自行推估為據

公平交易法第21條第1項及第2項規定，事業不得於商品或廣告上，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示；其所稱「足以影響交易決定之事項」，包括商品之內容及其他具有招徠效果之相關事項。公平會於本案明確指出：房屋銷售廣告所描述之交通便利性係影響交易相對人作成交易決定之重要決定因素，事業刊載廣告時自應善盡查證及真實表示之義務。

本案業者僅依主管機關網頁所載初步規劃路線圖，自行放大比對預定站點位置，再以網路地圖估算步行時間。公平會認定，主管機關從未揭露各站預定設置之路口或路段名稱，業者逕自宣稱具體站名及步行時間，已與事實不符。此一見解明確要求，業者於房地產廣告中所引用之交通資訊，須建立於主管機關已正式公告之具體事實基礎上，不得以「依公開資訊自行推估」作為廣告真實性之依據。

二、建商與委託銷售之廣告公司具利益共享關係，均應為廣告行為主體，獨立承擔行政責任

公平會就廣告行為主體之認定，並非僅以形式上之廣告刊載者為唯一標準，而綜合考量企劃、審核及利益分配之實質結構。本案建商為建案投資興建者，依合約書委託廣告公司銷售並企劃廣告；廣告公司則依各戶底價一定比例收取服務費，並就實際銷售金額高出底價之溢價款，與建商按比例分配。

公平會據此認定，廣告公司所獲利潤隨銷售戶數增加而益增，與建商具有利益共享關係，故廣告公司亦為廣告行為主體。此一見解確立廣告行為主體之認定不限於形式上之刊載者，凡與廣告效果具有經濟利益連結之事業，均應同負廣告真實性義務。對於委託代銷或廣告代理之案件，受託方不得以「僅代為刊載」或「僅依委託人指示」卸除廣告法律責任。

三、不實廣告之違法認定，以客觀上有使一般大眾陷於錯誤認知或決定之虞為已足

公平會就不實廣告之違法認定採客觀標準，不以實際發生消費者誤認為必要。本案處分書明確表示：廣告內容若與事實不符，已足以引起一般大眾對建案內容產生錯誤認知或決定之虞，並將導致市場競爭機制喪失其原有之效能，足生不公平競爭之效果，即構成違反公平交易法第21條第1項。

此一見解意味著，業者不得以「實際購屋者未受影響」、「未提出消費者糾紛」等事後情狀作為免責抗辯。廣告內容是否違法，於刊載當下即依其客觀內容判斷，事業應就廣告本身之真實性負擔事前審查義務。

四、消費者可自其他來源得知資訊不確定性，不構成業者豁免廣告責任之事由

業者於本案抗辯稱，民眾本可自主管機關網頁得知該公共建設仍為興建計畫，故未誤導消費者。公平會明確否定此一主張，指出：被處分人本可於刊載廣告前，事先向主管機關瞭解或上網查詢相關資訊，卻未善盡注意及查證義務，導致廣告內容於客觀上有使一般大眾陷於錯誤認知或決定之虞，尚不得據以主張豁免不實廣告之責。

此一見解清楚表明，廣告真實性之查證義務在於業者，而非消費者。事業不得將「消費者應自行查證」作為轉嫁責任之依據，更不得以「資訊本來公開可查」減輕自身廣告審查義務。

一、廣告中引用任何主管機關尚未核定或仍在規劃中之公共建設資訊前，應主動函詢主管機關並留存書面回覆：本案核心錯誤在於業者僅依主管機關網頁之初步規劃資訊，自行推估具體站點與步行時間。實務上，業者於房地產廣告涉及交通建設（如捷運站、車站、交流道）、學區劃分、公共設施配置等具有招徠效果之事項時，應直接以書面函詢主管機關，並取得明確回覆後再行刊登；查證紀錄應完整留存，以供日後舉證之用。建議於規劃廣告主題前，先諮詢律師確認查證範圍與留痕方式。

二、建商與委託銷售之廣告公司，應於合約書中明確約定廣告審查、查證義務及法律責任分擔機制：本案處分書認定廣告公司因利益共享關係亦為廣告行為主體，獨立承擔行政責任。建商不應認為委託專業廣告公司即可免除自身責任，廣告公司亦不應誤認僅依委託人指示刊載即無責任。實務上應於委託合約中明定：廣告內容查證標準、最終審核權責、不實廣告之內部責任分擔，以及一方遭裁罰時之求償機制；簽約前並建議委由律師檢核條款，避免事後爭執。

三、針對影響交易決定之重要事項，事業應建立內部廣告審查程序及留痕機制：公平會明示房屋銷售廣告之交通便利性為影響交易決定之重要因素，事業負有事先查證義務。高階法務主管應建立廣告審查作業流程：凡涉及交通時間、距離、設施配置之具體數據，須先檢附查證來源（如主管機關函覆、官方公告、實地測量紀錄）始得通過審核；審查紀錄應依公司文件保存規範存檔，以證明事業已盡注意及查證義務。

四、不得以「資訊本來公開可查」或「消費者本應自行確認」作為廣告抗辯策略，並應建立既有廣告之定期回溯檢視機制：公平會就此類抗辯已明確否定。對於尚未核定或具有不確定性之政府規劃，廣告中即不應以肯定語氣（如具體站名、步行時間）呈現；如有揭露必要，應明確標示「依○年○月○日○機關規劃資訊」、「尚未核定」、「實際以主管機關公告為準」等限制性說明。又因主管機關公開資訊可能隨時更動（如本案中捷運局於113年2月起即調整網頁揭露範圍），事業應就引用第三方資訊之既有廣告建立定期回溯檢視機制，發現原始資訊變動時應立即下架或修正，以避免廣告於不知情之情形下變為不實。