都更合建找補不以面積為限，得以權利價值為據

地主將其所有、坐落臺北市應有部分合計面積30平方公尺之土地及地上物，與某建設公司（即實施者）先後簽訂合建契約書及附約，依「協議合建」方式參與都市更新，約定由建商連同相鄰土地合併申請都更、出資興建後分配房地予地主。都更完工後，地主獲分配並登記取得數戶建物及一筆土地之應有部分。

爭議集中於交屋與找補。地主主張建商尚未點交建物、交付所有權狀，且分配建物面積較附約短少約1.94坪，建商應找補約86萬元，並給付房租補貼及賠償地價稅。建商則抗辯：系爭契約係以權利價值為找補基礎之協議合建契約，地主可受分配之權利價值僅約1,376萬元，惟其選屋分得建物價值逾3,000萬元，反積欠價差找補款約1,592萬元，就交付建物得主張同時履行抗辯。

第一、二審（臺灣高等法院108年度重上字第65號）均認地主係以協議合建方式參與，建商不得就選屋逾原可分配額度部分請求價差找補，判命建商交屋並給付各款。最高法院109年度台上字第2051號民事判決則廢棄原判決，發回臺灣高等法院更審。

一、協議合建之找補計算基礎不以面積為限，得合意以重建前權利價值及重建後房地價值為據

依99年5月12日修正施行都市更新條例第25條第1項、第25條之1規定，重建區段土地原則以權利變換方式實施，達一定同意比例者得以協議合建方式實施。最高法院指出，無論採何方式，均係相關權利人與實施者依所提供之土地、建築物、他項權利或資金參與都更，於計畫完成後按比例分配更新後房地或權利金，差異僅在比例之決定方式；協議合建之計算基礎「非不得」合意以重建前權利價值及重建後房地價值為據。

最高法院並闡明，當事人「實際」受分配之單元或戶數，未必等同於依權利價值或約定比例「可分得」者，就不足或超額部分應相互找補，以符公平合理分配重建成果之目的。是協議合建與「僅按面積找補」非當然等號；原審徒以地主係協議合建即認建商不得就選屋逾額部分請求找補，經認屬「未免速斷」。其找補範圍端視契約約定，非可僅憑名稱認定。

二、合建契約之解釋應綜觀全部找補條款，「不足一戶或超過一戶」之約定，可能構成與面積找補併存之價值差額找補義務

系爭合建契約第4條第5項約定：分屋時地主實際分得之房屋單元或面積若有異動，「如不足一戶或超過一戶」時，雙方同意以同等價值計算差額找補；第12條並約定地主須先付清應負擔款項及「建物分配增加面積之補貼價款」後，建商始辦理交屋。最高法院指出，依此約定，除面積異動外，房屋單元不足或超過一戶時，亦應按同等價值計算差額找補。

最高法院區分二種找補：前者係特定建物面積增減之找補；後者則屬以「可分得」單元、戶數為基礎，與「實際選屋」所得間之價值差額找補。故能否謂系爭契約僅約定面積找補，而未約定選屋單元、戶數之價值差額找補義務，非無研求餘地。可見契約之找補條款常不只一處，解釋時應綜觀全部約定，不得僅憑單一面積條款否定其他價值找補約定。

三、找補義務之有無應參酌交易之經濟實質，且其認定為交屋、同時履行抗辯及租金補貼之前提

最高法院指出，參諸系爭合建契約第5條第6款約定，兩造似以地主部分土地與建商部分房屋互易；又地主提供之土地僅30平方公尺，惟因取得分配建物而登記為分配土地所有人，所得土地持分達34.71平方公尺，已大於所提供者。倘謂地主取得更大之土地持分並另獲分配建物，卻無庸找補，「是否合於經驗法則及系爭契約之目的，自滋疑義」。

最高法院並點出連鎖效果：倘地主負價值差額找補義務，依第12條，建商於地主付清找補款後始有交屋義務，則其就交屋得否行使同時履行抗辯、租金補貼是否仍應給付、地主無法使用房地之損害可否歸責於建商，均「所關頗切」；原審未予究明即為建商不利判決，於法有違，故廢棄發回。是找補義務之認定往往為交屋、租金及賠償等請求之前提。

一、協議合建並不當然採「面積主義」，找補範圍取決於契約約定：地主與建商締約時應明確界定找補之計算基礎，明文約定究以「面積」為唯一基礎，或兼採「權利價值」「分配單元、戶數之價值」；若採價值找補，並應載明計算公式、評價基準時點及方法（如以送件版、核定版所載權利價值或重建後房地價值為據），並避免如本案正約記載權利價值、附約卻予刪除致基礎不一。

二、合建契約之找補條款常不只一處，應確保各條款彼此一致、用語精確：條款間如有矛盾或重疊，即成爭訟風險。高階法務主管宜於締約前建立條款一致性審查，逐一檢視「面積找補」「單元、戶數找補」「選屋差額」「增加面積補貼」等條款，並就「不足一戶或超過一戶」「以同等價值計算差額」等概括文字明確定義其適用情形及計算方式，另留存送件版、核定版權利價值表等佐證。

三、地主於選屋時應評估所選房地價值是否逾原可分配額度，並預留找補資金：地主於都更選屋前，宜請專業人士試算其依權利價值或約定比例「可分得」之單元、戶數與實際擬選屋之價值落差；若選屋價值明顯較高，即應預期可能負價差找補義務並預備資金，以免交屋時始遭實施者主張高額找補而陷於被動。

四、找補、交屋、同時履行抗辯與租金補貼環環相扣，於契約安排及爭訟策略上應一併評估：合建契約宜明定交屋之先決條件（如付清找補款）及租金補貼之起迄、停止事由（如可歸責於地主之遲延），避免找補爭議懸而未決而連帶使交屋、租金、賠償俱陷不確定。發生爭議時，地主於請求交屋及租金補貼前應先確認有無未付找補款，建商主張同時履行抗辯亦應確認其找補請求權之依據與金額。涉及金額龐大或文義不明者，宜於選屋、交屋及興訟前諮詢律師。